महाराष्ट्र सरकार ने क्लस्टर झुग्गी-झोपड़ियों के पुनर्विकास के लिए झोपड़ा धारकों की व्यक्तिगत सहमति के बिना सक्षम बनाया ओर सामूहिक झुग्गी पुनर्वास प्राधिकरण 50 एकड़ भूमि पर परियोजनाओं की देखरेख करेगा।
मुंबई,झुग्गी-मुक्त मुंबई के लक्ष्य को प्राप्त करने के लिए, महाराष्ट्र सरकार बृहन्मुंबई क्षेत्र में झुग्गी-झोपड़ी पुनर्वास योजना लागू कर रही है। कोरोना महामारी के बाद, अधिकांश डेवलपर्स की वित्तीय स्थिति खराब हो गई है, इसे ध्यान में रखते हुए, महाराष्ट्र सरकार ने 25.05.2022 को एक सरकारी निर्णय जारी किया है। इसमें विभिन्न रुकी हुई योजनाओं को गति देने के लिए एमनेस्टी योजना, संयुक्त उद्यम और निविदा पद्धति के माध्यम से डेवलपर्स की नियुक्ति जैसी योजनाओं को लागू किया जा रहा है।
इसके अलावा, महाराष्ट्र सरकार ने किफायती आवास परियोजनाओं को प्रोत्साहित करने के लिए एक सर्वसमावेशी “राज्य आवास नीति-2025” की घोषणा की है। इस नीति में झुग्गी पुनर्वास और पुनर्विकास परियोजनाओं के लिए झुग्गी बस्ती विकास की आवश्यकता को स्पष्ट किया गया है और क्रम संख्या 3.15.1 और 3.15.9 के अंतर्गत निम्नलिखित विकल्प प्रस्तावित किए गए हैं:-
3.15.1:- 10 एकड़ से अधिक के निजी भूखंडों पर स्थित मलिन बस्तियों का पुनर्विकास।
3.15.9 – एक ही वार्ड में स्थित कई मलिन बस्तियों के मलिन बस्तियों का पुनर्विकास।
उपरोक्त दो विकल्पों के अलावा, बृहन्मुंबई क्षेत्र में बड़े क्षेत्रों में झुग्गी-झोपड़ियाँ हैं, साथ ही कुछ पुरानी जर्जर इमारतें/निर्माण/किरायेदारों द्वारा अधिगृहित इमारतें, निर्माण के लिए अनुपयुक्त, खाली भूखंड आदि मिश्रित प्रकृति के हैं। इन झुग्गी-झोपड़ियों में बड़ी संख्या में लोग रह रहे हैं। शहरी नियोजन की दृष्टि से ऐसे क्षेत्रों का एकीकृत और टिकाऊ तरीके से पुनर्विकास करना आवश्यक है, ताकि सभी नागरिक सुविधाएँ भी आधुनिक और वैज्ञानिक तरीके से विकसित हों और नागरिकों का जीवन स्तर सुगम हो। इसके लिए एक विशेष नीति बनाने की आवश्यकता है। तदनुसार, झुग्गी पुनर्वास प्राधिकरण, बृहन्मुंबई ने झुग्गी-झोपड़ी क्लस्टर पुनर्विकास योजना को लागू करने का निर्णय लिया है
बड़े निजी/सरकारी/अर्ध-सरकारी भूखंडों पर स्लम पुनर्विकास परियोजनाओं के प्रभावी क्रियान्वयन हेतु सरकार द्वारा स्लम पुनर्वास प्राधिकरण, स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना (योजना) को मंजूरी दी
- स्लम पुनर्वास प्राधिकरण, स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना के लिए नोडल एजेंसी होगी। स्लम पुनर्वास प्राधिकरण, न्यूनतम 50 एकड़ के सन्निहित भूमि के एक समूह की पहचान करेगा, जिसमें स्लम क्षेत्र का 51% से अधिक हिस्सा शामिल हो। स्लम क्लस्टर पुनर्वास योजना में शामिल करने के लिए भूमि के प्रकार/पट्टे और/या भूमि/संरचनाओं के स्वामित्व पर कोई प्रतिबंध नहीं होगा।
- स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना में भूमि को शामिल करने का मानदंड स्लम क्षेत्रों का शीघ्र पुनर्विकास और उचित नगर नियोजन होना चाहिए और इसमें स्लम क्षेत्र, जीर्ण-शीर्ण इमारतें, अन्य इमारतें जो संरचनात्मक/स्वच्छता संबंधी कारणों से जीर्ण-शीर्ण या मानव निवास के लिए अनुपयुक्त हैं या जो क्षेत्र के निवासियों के स्वास्थ्य या सुरक्षा के लिए हानिकारक हैं या वे इमारतें जो संकरी सड़कों के कारण खतरनाक हैं, जैसा कि स्लम क्लस्टर पुनर्वास योजना में स्लम पुनर्वास प्राधिकरण द्वारा इस उद्देश्य के लिए नियुक्त एजेंसी या अधिकारियों द्वारा प्रमाणित किया गया हो, शामिल होनी चाहिए। इसके अलावा, उपकर भवन, किरायेदार भवन, सरकारी/अर्ध-सरकारी भवन आदि भी शामिल किए जा सकते हैं।
- मुख्य कार्यकारी अधिकारी, स्लम पुनर्वास प्राधिकरण, बृहन्मुंबई, स्लम क्लस्टर क्षेत्रों की पहचान करेंगे। पहचाने गए क्लस्टर क्षेत्रों को इस सरकारी निर्णय द्वारा गठित उच्च स्तरीय समिति द्वारा अनुमोदित किया जाएगा। उच्च स्तरीय समिति के अनुमोदन के बाद, सरकार महाराष्ट्र स्लम (सुधार, उन्मूलन और पुनर्विकास) अधिनियम, 1971 की धारा 38 के अंतर्गत स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना के कार्यान्वयन को मंजूरी देगी। उच्च स्तरीय समिति की संरचना इस प्रकार होगी:-
- अपर मुख्य सचिव/प्रमुख सचिव/सचिव, आवास,अपर मुख्य सचिव/प्रमुख सचिव/सचिव, नगरीय विकास-सदस्यअध्यक्ष,आयुक्त, बृहन्मुंबई नगर निगम सदस्य सचिव,मुख्य कार्यकारी अधिकारी, झो.पु.प्रा., मुंबई
- आमंत्रित सदस्य: संयुक्त उद्यम मार्ग के माध्यम से नियुक्त सार्वजनिक प्राधिकरण या सरकारी एजेंसी का प्रशासनिक प्रमुख जो भूमि का मालिक है।
स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना में सम्मिलित स्लम-निवास क्षेत्रों के लिए विकास नियंत्रण नियम, 2034 के विनियम 33(10) के उपनियम 2.8 के अनुसार संबंधित भूमि स्वामित्व प्राधिकरण से अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त करने की आवश्यकता नहीं होगी। - विकास नियंत्रण एवं संवर्धन नियम, 2034 के विनियम 33(10) के अंतर्गत, पूर्व में स्वीकृत झुग्गी पुनर्वास योजनाओं को झुग्गी समूह पुनर्विकास योजना में शामिल करने की अनुमति होगी। उच्च स्तरीय समिति (एचपीसी) कुछ नियमों और शर्तों के साथ झुग्गी पुनर्वास योजना को झुग्गी समूह पुनर्विकास योजना में शामिल करने या न करने का निर्णय लेगी, जिसमें योजना के कार्यान्वयन के चरण और यह भी ध्यान में रखा जाएगा कि क्या योजना से झुग्गी समूह पुनर्विकास योजना के लेआउट पर प्रतिकूल प्रभाव नहीं पड़ेगा।
- स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना के प्रावधान गैर-स्लम भूमि पर औद्योगिक, वाणिज्यिक और खुदरा उद्देश्यों के लिए उपयोग की जाने वाली संरचनाओं सहित सभी संरचनाओं पर लागू होंगे। स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना के गैर-स्लम क्षेत्र में औद्योगिक, वाणिज्यिक और खुदरा उद्देश्यों के लिए अपनी भूमि का उपयोग करने वाले मौजूदा निवासियों को प्रदान की जाने वाली पुनर्वास भूमि सक्षम प्राधिकारी द्वारा प्रमाणित वास्तविक अधिकृत क्षेत्र के समतुल्य क्षेत्र की सीमा के भीतर होगी।
- झोपड़पट्टी पुनर्विकास योजना के कार्यान्वयन हेतु नोडल एजेंसी झोपड़पट्टी पुनर्वास प्राधिकरण होगी। उक्त क्लस्टर पुनर्विकास योजना संयुक्त उद्यम (जेवी) के माध्यम से कार्यान्वयन हेतु किसी सरकारी एजेंसी को दी जाएगी या किसी निजी डेवलपर को निविदा प्रक्रिया के माध्यम से नियुक्त किया जाएगा या यदि किसी डेवलपर के पास ऐसी क्लस्टर पुनर्विकास योजना के कुल क्षेत्रफल का 40 प्रतिशत से अधिक क्षेत्र है, तो संबंधित क्लस्टर पुनर्विकास योजना को उक्त डेवलपर द्वारा प्राथमिकता के आधार पर कार्यान्वित किया जाएगा। हालाँकि, इस संबंध में निर्णय सरकार की पूर्व स्वीकृति से एक उच्च स्तरीय समिति की सिफारिश पर लिया जाएगा। इसके लिए, सरकार महाराष्ट्र झोपड़पट्टी (सुधार, उन्मूलन और पुनर्विकास) अधिनियम, 1971 की धारा 3K के अंतर्गत एक आदेश जारी करेगी।
- यदि प्रस्तावित स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना में गैर-स्लम क्षेत्रों में स्थित भवन शामिल हैं, तो ऐसे भवनों के लिए विकास अधिकार प्राप्त करना संबंधित विकासकर्ता की ज़िम्मेदारी होगी। हालाँकि, यदि उक्त भवनों के लिए विकास अधिकार प्राप्त नहीं किए गए हैं, तो ऐसे क्षेत्रों को केवल नियोजन उद्देश्यों के लिए स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना में शामिल किया जा सकता है। हालाँकि, ऐसे क्षेत्रों को फ्लोर एरिया इंडेक्स की गणना के प्रयोजनार्थ बाहर रखा जाएगा और देय फ्लोर एरिया इंडेक्स की गणना उन नियमों के प्रावधानों के अनुसार की जाएगी जिनके अंतर्गत ऐसे क्षेत्रों का विकास विकास नियंत्रण एवं संवर्धन नियमों के अंतर्गत किया गया है या किया जाएगा।
- स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना के समुचित नियोजन हेतु, नियुक्त विकासकर्ता को मास्टर प्लान/लेआउट तैयार करना होगा तथा मुख्य कार्यकारी अधिकारी, स्लम पुनर्वास प्राधिकरण, बृहन्मुंबई के माध्यम से उच्च स्तरीय समिति से अनुमोदन प्राप्त करना होगा। उक्त मास्टर प्लानयोजना के अधिसूचित स्लम क्षेत्रों में आरक्षण विकसित करते समय अनुमोदन प्रदान करते समय आरक्षण का क्षेत्रफल कम से कम विनियम 33(10) के अनुसार या उससे अधिक दिया जाना चाहिए। साथ ही, पुनर्वास हेतु भूमि की मात्रा तथा शेष भूमि पर विक्रय इकाइयों के निर्माण के संबंध में अंतिम निर्णय उच्च स्तरीय समिति द्वारा लिया जाएगा।
- केन्द्र सरकार तथा उसके अधिकार क्षेत्र के अंतर्गत उपक्रमों की भूमि के मामले में, यदि केन्द्र सरकार/संबंधित उपक्रम अपनी सहमति देते हैं, तो उक्त भूमि को स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना में शामिल किया जा सकता है।
- ऐसी योजना में जहां अतिरिक्त परियोजना-प्रभावित फ्लैटों का निर्माण संभव है, डेवलपर ऐसे अतिरिक्त पीएपी का निर्माण कर सकता है और बदले में, विकास नियंत्रण और संवर्धन नियम, 2034 के विनियमन 33(10) के अनुसार बिक्री योग्य भवन क्षेत्र (बिक्री बीयूए) प्रोत्साहन के रूप में दिया जाएगा।
- यदि स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना में कुछ भवन विकास नियंत्रण एवं संवर्धन नियम, 2034 के विनियम 33(10) (जैसे 33(7), 33(5), 33(9) या अन्य) के अतिरिक्त किसी अन्य प्रावधान के अंतर्गत विकास हेतु पात्र हैं, तो ऐसे भवनों को क्लस्टर पुनर्विकास में सम्मिलित किए जाने पर उन्हें धारा 33(10) के अंतर्गत देय लाभ या संबंधित प्रावधानों के अंतर्गत देय लाभ, जो भी अधिक हो, दिया जाएगा। योजना के वैश्विक तल क्षेत्र सूचकांक (ग्लोबल एफएसआई) की गणना आनुपातिक आधार पर निर्धारित की जाएगी। इस प्रकार, स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना का उद्देश्य इन भवनों का एकीकृत विकास करना है। साथ ही, अन्य प्रावधानों में आवश्यक शर्तों/नियमों को पूरा करना अनिवार्य होगा।
- स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना के कार्यान्वयन के लिए स्लम निवासियों की सहमति आवश्यक नहीं।
- यदि स्लम समूह पुनर्विकास योजना क्षेत्र में चल रही स्लम पुनर्वास योजना के अंतर्गत भवनों ने अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त कर लिया है, तो भी ऐसे भवनों को ध्वस्त/पुनर्निर्माण करने या यथास्थिति में रखने की अनुमति होगी। ऐसे मामलों में, आवास नीति/विकास नियंत्रण एवं संवर्धन नियमों के प्रावधानों के अनुसार विद्यमान तल क्षेत्र सूचकांक को संरक्षित रखा जाएगा। हालाँकि, ऐसे मामलों में संबंधित सहकारी आवास समितियों की सहमति आवश्यक होगी।
- विकासकर्ता को स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना को चरणों में विकसित करने की अनुमति होगी। विकासकर्ता के अनुरोध पर, स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना के कार्यान्वयन के किसी भी चरण में, मुख्य कार्यपालक अधिकारी, ग्रेटर मुंबई, योजना के किसी भी भाग को हटाने या योजना में अन्य भाग जोड़ने के लिए, लिखित कारणों सहित, उच्च स्तरीय समिति को प्रस्ताव प्रस्तुत कर सकते हैं। हालाँकि, ऐसे परिवर्तनों के बाद भी, उक्त योजना का कुल क्षेत्रफल 50 एकड़ से कम नहीं होगा। आगे यह भी प्रावधान है कि यदि किसी नए स्लम क्लस्टर की पहचान की जाती है, तो मुख्य कार्यपालक अधिकारी, स्लम पुनर्वास प्राधिकरण, ग्रेटर मुंबई,
यदि ऐसा क्लस्टर किसी मौजूदा स्लम क्लस्टर के निकट है, तो उस मौजूदा स्लम क्लस्टर के डेवलपर को उच्च स्तरीय समिति के अनुमोदन से इसे विकसित करने की अनुमति दी जाएगी, बशर्ते कि वह मौजूदा योजना की शर्तों से सहमत हो। - स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना में, स्लम क्षेत्रों को छोड़कर, गैर-स्लम निजी भूमि के स्वामियों को, यदि संभव हो तो, उच्च स्तरीय समिति के पूर्व अनुमोदन से, प्रस्तावित स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना में शामिल करने के लिए, नगर नियोजन योजना (टीपीएस) की तर्ज पर, समतुल्य फ्लोर एरिया इंडेक्स वाला एक विकसित भूखंड प्रदान किया जाएगा, जिसकी कुल भूमि मूल्य का लगभग 50 प्रतिशत की दर से मूल्यांकन किया जाएगा। यह सब स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना की अखंडता को प्रभावित किए बिना किया जाएगा। यदि निजी भूमि स्वामी उक्त प्रस्ताव को अस्वीकार करते हैं, तो उक्त भूमि को भूमि अधिग्रहण, पुनर्वासन और पुनर्व्यवस्थापन (एलएआरआर अधिनियम), 2013 के अनुसार अधिग्रहित कर लिया जाएगा। भूमि अधिग्रहण की लागत परियोजना को क्रियान्वित करने वाले प्रमोटर/डेवलपर द्वारा वहन की जाएगी।
- यदि स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना में शामिल सरकारी/अर्ध-सरकारी भूमि किसी व्यक्ति को पट्टे/अधिभोग के आधार पर दी गई है, तो ऐसी भूमि को स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना में शामिल किया जाएगा। इसके लिए संबंधित व्यक्ति का विकास नियंत्रण नियम, 2034 के प्रावधानों के अनुसार पुनर्वास किया जाएगा। साथ ही, संबंधित भूमि स्वामी प्राधिकारी को राजस्व नियमों के अनुसार मुआवज़ा दिया जाएगा। उक्त मुआवज़े का वहन परियोजना को क्रियान्वित करने वाले प्रमोटर/डेवलपर द्वारा किया जाएगा।
- केंद्र सरकार की 18 जनवरी, 2019 की अधिसूचना के अनुसार, यदि तटीय विनियमन (“सीआरजेड”) जोन और जोन-॥ से प्रभावित क्षेत्रों में मलिन बस्तियां हैं, तो ऐसी मलिन बस्तियों को स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना में एकीकृत किया जाएगा और वहां की मलिन बस्तियों को स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना के किसी भी हिस्से में पुनर्वासित किया जाएगा। ऐसे मामलों में, प्रचलित नियमों के अनुसार अनुमेय सार्वजनिक सुविधाओं का निर्माण जोन से ऊपर की मलिन बस्तियों के पुनर्वास द्वारा खाली की गई भूमि पर किया जाना चाहिए। साथ ही, डेवलपर प्रचलित नियमों के अनुसार जोन से ऊपर की मलिन बस्तियों के पुनर्वास द्वारा खाली की गई भूमि पर एक बिक्री इकाई का निर्माण कर सकता है। साथ ही, यदि सीआरजेड और सीआरजेड में मलिन बस्तियों का एक ही स्थान पर (इन-सीटू) पुनर्वास कानून/नियमों के अनुसार अनुमेय नहीं है, तो ऐसी मलिन बस्तियों को उस पर प्रोत्साहन कालीन क्षेत्र सूचकांक के साथ स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना में पुनर्वासित किया जा सकता है। हालाँकि, ऐसे मामलों में, दोनों स्थानों के बीच की दूरी 5 किमी से अधिक नहीं होनी चाहिए।
- यदि स्लम समूह पुनर्विकास योजना में आरक्षित क्षेत्र में मलिन बस्तियाँ हैं, तो विकास नियंत्रण नियम, 2034 के विनियम 33(10) के नियम लागू होंगे। जबकि, यदि आरक्षित क्षेत्र गैर-मलिन बस्तियाँ क्षेत्र में है, तो विकास नियंत्रण नियम, 2034 के नियमों का पालन (प्रति-अनुपात) किया जाएगा। यदि विकासकर्ता ऐसे आरक्षित क्षेत्रों का विकास करता है, तो उसे आरक्षित भूमि का विकासकर्ता द्वारा निर्धारित मुआवजा दिया जाएगा।
टीडीआर या इन-सीटू एफएसआई 4 एफएसआई से ऊपर दिया जाना चाहिए। किसी स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना में, यदि पुनर्वास से अधिक निर्माण करना व्यावहारिक रूप से संभव हो, तो 4 एफएसआई की सीमा से अधिक निर्माण की अनुमति दी जा सकती है। हालाँकि, ऐसे निर्माण का उपयोग केवल अविकसित स्लम बस्तियों को हटाने या क्लस्टर पुनर्विकास योजना के बाहर की भूमि पर परियोजना प्रभावित व्यक्तियों (पीएपी) के पुनर्वास के लिए ही किया जाएगा। विकास नियंत्रण नियम, 2034 के विनियम 33(10) के अंतर्गत ऐसे निर्माण के लिए प्रोत्साहन लाभ दिए जाएँगे। - स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना के लिए, विकासकर्ता को संपूर्ण योजना का चरणबद्ध विकास कार्यक्रम प्रस्तुत करना होगा। जिसमें प्रत्येक चरण में बेदखल की जाने वाली झुग्गियों की संख्या का उल्लेख होना चाहिए। इस प्रकार, चरणबद्ध तरीके से बेदखल किए गए झुग्गीवासियों को दिए जाने वाले किराए के लिए 2 वर्ष का अग्रिम किराया और तीसरे वर्ष के किराए का उत्तर दिनांकित चेक, स्लम पुनर्वास प्राधिकरण के पास जमा करना अनिवार्य होगा।
- स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना के अंतर्गत, प्रत्येक भवन के लिए उस भवन के पुनर्वास निर्मित क्षेत्रफल के 2% या 200 वर्ग मीटर, जो भी कम हो, के बराबर एक सामुदायिक भवन का प्रावधान किया जाएगा। विकास नियंत्रण एवं संवर्धन नियम, 2034 के विनियम 33(10) के विनियम 8 के अंतर्गत इस प्रावधान में भविष्य में होने वाले कोई भी परिवर्तन स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना पर लागू होंगे।
- स्लम पुनर्विकास योजना के अंतर्गत, विकासकर्ता को कुल स्लम क्षेत्र के कम से कम 12% क्षेत्र को मनोरंजन के मैदान/खुले स्थान के रूप में बनाए रखना आवश्यक है। हालाँकि, असाधारण परिस्थितियों में, यदि किसी नियम या कानून के कारण भवन की ऊँचाई पर प्रतिबंध हैं, तो उच्च स्तरीय समिति की सिफारिशों और सरकार के विशेष अनुमोदन के अनुसार, योजना की व्यवहार्यता के लिए आवश्यकतानुसार ऐसे क्षेत्र को घटाकर 8% किया जा सकता है। हालाँकि, प्रचलित विकास नियंत्रण नियमों के अनुसार, योजना के गैर-स्लम क्षेत्र में खुले स्थान बनाए रखना अनिवार्य है।
- यदि स्लम क्लस्टर पुनर्विकास योजना में विभिन्न भूखंडों की रेडी रेकनर दरें भिन्न-भिन्न हैं, तो ऐसी स्थिति में उनका भारित औसत लिया जाना चाहिए तथा उसे संबंधित क्षेत्र के लिए समेकित भूखंड माना जाना चाहिए।
- मुख्य कार्यकारी अधिकारी, झुग्गी पुनर्वास प्राधिकरण, बृहन्मुंबई, उक्त योजना को चरणबद्ध तरीके से क्रियान्वित करते हुए, उच्च स्तरीय समिति की स्वीकृति से प्रत्येक चरण के लिए समय-सीमा और शर्तें निर्धारित करें। साथ ही, समय पर कार्य पूरा न होने पर दंडात्मक प्रावधान भी निर्धारित करें।
- उपरोक्त नीति के अनुसार विकास नियंत्रण एवं संवर्धन नियम, 2034 में नगरीय विकास विभाग के माध्यम से परिणामी परिवर्तन किये जायेंगे।
सतीशकुमार मंडोरा बिंदास बोल संवाददाता मुंबई।
